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IPTU: o que é, como se calcula e qual a melhor forma de pagar?

Ter um imóvel é o desejo de muitas pessoas, porém, além de se planejar para a aquisição e os gastos mensais, como manutenção, luz e água, por exemplo, é preciso conhecer também e colocar na ponta do lápis o valor do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), tributo obrigatório e de responsabilidade de todo proprietário.

Você sabe como é calculado o IPTU, para que server e qual a melhor maneira de pagar? Confira a seguir para não ter surpresas depois de adquirir um imóvel.

O que é IPTU e como funciona?

O IPTU  é o Imposto Predial e Territorial Urbano. Ele um tributo que incide sobre cada uma das propriedades imobiliárias urbanas, sendo para todos os tipos de imóveis em uma região urbanizada, como residências, prédios comerciais, apartamentos, salas comerciais etc.

Por que tem que pagar o IPTU?

A cobrança acontece de forma anual pela Prefeitura de cada cidade, que determina os critérios.

O valor arrecadado com essa cobrança vai para o cofre do município, que utiliza para melhorias e despesas da cidade. Fica na responsabilidade da Prefeitura escolher onde e de qual maneira utilizará o valor desta arrecadação, podendo ser com educação, segurança, saúde, infraestrutura etc.

Quem tem que pagar o IPTU?

Homem usando calculadora simulando um cálculo do IPTU de um imóvel

De acordo com o Código Tributário Nacional, o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, podendo ser pessoa física ou jurídica.

Desta forma, quem tem imóvel em área urbana precisa fazer o pagamento do tributo e ele incide sobre cada propriedade, ou seja, se uma pessoa tem cinco imóveis no seu nome, ela terá que pagar o IPTU de cada um deles.

Caso a pessoa seja dona de um terreno sem construção, é necessário pagar o ITU (Imposto Territorial Urbano) no lugar do IPTU. Já no caso de  quem mora fora de área urbana, precisa pagar o ITR (Imposto Territorial Rural).

O que é valor venal?

Ele é o valor considerado base de um imóvel para a Prefeitura ter um parâmetro para calcular o imposto que será cobrado. Ou seja, é uma espécie de projeção de preço para compra e venda determinada pelo poder público, considerando as características do imóvel, valor do logradouro e o fim de utilização, por exemplo.

 Esse valor é inferior ao do mercado e se refere ao terreno e ao total da área que tem construída.

Para determiná-lo, o município leva em consideração o preço de compra e venda usual no mercado e determina o valor final do metro quadrado do terreno e da área construída. A partir daí, é definido o valor do imposto. Além disso, o cálculo muda de cidade para cidade, que considera componentes diferentes.

Como é calculado o IPTU?

O valor do IPTU é definido pela legislação de cada município onde o imóvel está localizado e o cálculo tem como base o valor venal de referência. Por isso, é preciso consultar a Prefeitura para verificar quais são as regras determinadas.

Em São Paulo, por exemplo, uma vez apurado o valor venal do imóvel, o cálculo do IPTU a pagar é:

  • Para os imóveis construídos utilizados exclusiva ou predominantemente como residência, o imposto é calculado à razão de 1% do valor venal, com acréscimos e descontos definidos por faixas de valor venal;
  • Para os demais imóveis construídos e terrenos, o imposto é calculado à razão de 1,5% do valor venal, com acréscimos e descontos também definidos por faixas de valor venal.

Vale a pena pagar o IPTU à vista ou parcelado?

De forma geral, especialistas em educação financeira recomendam que o contribuinte faça o pagamento à vista, caso tenha um planejamento financeiro e uma reserva de dinheiro destinada para as contas de começo de ano, afinal, o IPTU é uma cobrança já sabida anual e obrigatória e é possível aproveitar o desconto.

O diretor de condomínio e locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), Marcelo Borges, também sugere que, quem puder pagar todas as parcelas, adiante a quitação. “Pagar a cota à vista, como decisão econômica, é a melhor alternativa, principalmente em tempos de taxas de juros baixas. Se optar pelo pagamento parcelado, o contribuinte deve acessar, mensalmente, o portal da Prefeitura para obter o boleto, situação que exige um controle de prazos para evitar multas. Portanto, se a pessoa tiver recursos e puder pagar à vista, é melhor “, afirma.

Quem é isento?

Assim como os critérios para o cálculo do tributo, as regras de isenção variam de município para município. Desta forma, é preciso verificar com a Prefeitura quais são os critérios de isenção de pagamento do imposto na cidade onde o imóvel está localizado.

Em São Paulo, por exemplo, aposentados e pensionistas, entidades culturais, agremiações desportivas e sociedades amigos de bairros, entre outros, podem requerer isenção do IPTU se comprovarem os requisitos determinados pela lei. 

Além disso, na cidade, existe também  as isenções e descontos pelo valor venal de referência do imóvel e elas são aplicados automaticamente.

Quem paga o IPTU é o inquilino ou o proprietário?

Homens fazem cálculos

Em caso de aluguel do imóvel, a Lei do Inquilinato (nº. 8.245/91) aponta que a legislação prevê que o proprietário do imóvel é obrigado a pagar impostos e taxas que venham a incidir sobre o mesmo (incluindo o IPTU), exceto se de outra forma for estabelecido em contrato. Ou seja, o inquilino pode ficar responsável pelo pagamento do tributo, desde que combinado no contrato de locação.

Mas vale atenção. Como é um imposto sobre a propriedade, a responsabilidade final é sempre do dono do imóvel. Assim, caso o locatário deixe de pagar o tributo, a Prefeitura fará a cobrança do proprietário do imóvel, independentemente do contrato apontar que o pagamento é de responsabilidade do inquilino.

Como consultar débitos IPTU?

Para consultar os débitos de IPTU, basta ligar, comparecer a uma unidade da subprefeitura ou então acessar o site da Prefeitura do município onde o imóvel está localizado. Para isso, é preciso ter em mãos informações como o número de contribuinte imobiliário e o CPF ou CNPJ do proprietário.

Como fazer para pagar IPTU vencido?

O IPTU é enviado de uma única vez ao proprietário do imóvel logo no começo do ano com duas possibilidades de pagamento: à vista com desconto ou parcelado.

Caso não seja pago na data do vencimento, é possível fazer a solicitação da segunda via do documento, que conterá valores atualizados com taxas de acréscimos devido ao atraso, como multa e juros, por exemplo, e uma nova data de vencimento.

É possível ter acesso a esta informação pelo site da Prefeitura ou nas secretarias de atendimento fazendário ou subprefeituras.

O pagamento pode ser realizado no caixa eletrônico, site, aplicativo ou na agência de bancos, bem como em lotéricas ou bancos postais.

Como conseguir a segunda via?

A segunda via pode ser emitida em casos de não recebimento, atraso no pagamento, extravio ou perda da notificação de lançamento do IPTU ou da prestação mensal do imposto (boleto para pagamento).

É possível consegui-la pelo site da Prefeitura ou nas secretarias de atendimento fazendário ou subprefeituras.

O que acontece se não pagar?

Caso o contribuinte não faça o pagamento do IPTU, ou tenha um atraso grande no pagamento, pode acontecer de a Prefeitura executar os bens do proprietário e até realizar o leilão do imóvel para fazer o pagamento do valor devido, mas não é algo que acontece do dia para a noite. É um processo demorado.

De forma geral, o proprietário é notificado para fazer o pagamento da dívida em aberto. Caso não seja realizado, ele pode ter que pagar uma multa e ser inscrito na Dívida Ativa do Município, o que pode gerar consequências como, por exemplo, restrições no CPF ou no CNPJ. Além disso, em último caso, existe também a possibilidade do município entra com uma ação judicial para a penhora do imóvel

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